Secondo l’ultimo rapporto dell’ufficio studi di United Business Holding (UBH) nel primo semestre 2008 i prezzi degli immobili sul territorio nazionale sono diminuiti in media del 7 % rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Ne consegue che può essere il momento giusto per chi decidesse di acquistare casa.

Stando all’indagine effettuata da Tecnoborsa, Tra coloro che hanno acquistato un’abitazione nel biennio 2006-2007 il 58,3% ha fatto ricorso ad un finanziamento o mutuo, dato abbastanza rilevante. Come sempre ricorrono al mutuo prevalentemente coloro che acquistano l’abitazione principale; infatti, se si esamina solo questa motivazione di acquisto, emerge che la percentuale passa dal 58,3% registrata sull’intero campione, al 72,5%.

Piuttosto alto il ricorso al mutuo anche da parte di chi ha acquistato una casa per parenti prossimi (56,3%). Per quanto riguarda la consistenza dei prestiti, sono pochi coloro che hanno acceso mutui molto piccoli (fino al 20% del prezzo pagato per l’immobile acquistato), o molto grandi (oltre l’80%); decisamente alta la richiesta di quelli che coprono dal 61% all’80% del prezzo pagato, seguiti dai prestiti che vanno dal 41% al 60% e da quelli tra il 21% e il 40%.
Infine, dal confronto con quanto rilevato nel 2004, è emerso che sono diminuiti i mutui più piccoli e sono aumentati quelli che coprono oltre il 60% del prezzo dell’immobile.

Dei mutui erogati, oltre la metà dei mutui erogati l'anno scorso sono a tasso fisso, il 56%, contro il 26% del 2006; e in termini di flussi erogati, si è passati dal 21% al 52% a tasso fisso, riducendo i prestiti a tasso variabile dal 64% del 2006 al 39% del 2007,  pur comprendendo in quest'ultima categoria i sempre più diffusi mutui a rata costante, che spalmano le oscillazioni dei tassi di interesse sul numero di rate.

E’ evidente quindi che sempre più spesso occorre conoscere i meccanismi che stanno alla base di un finanziamento, per comprendere se e come si evolverà un eventuale impegno economico sottoscritto con la banca e valutare quindi quale tipo di mutuo si adatta meglio alle proprie caratteristiche.  Si tratta principalmente di capire quali caratteristiche  occorre valutare  nella scelta del tipo di tasso. Da questo dipenderà la modalità con cui verrà calcolata la rata del proprio mutuo.

Tipicamente le opzioni concesse dalla gran parte delle banche sono  :

       -  Mutuo a tasso fisso ;
       -  Mutuo a tasso variabile ;
       -  Mutuo a tasso misto ;
       -  Mutuo a tasso variabile con rata costante .

Il mutuo a tasso fisso viene calcolato sommando lo Spread ( il reale guadagno della banca ) all’ indice utilizzato per i mutui a tasso fisso, l’IRS ( o Eurirs ). La caratteristica principale di questa tipologia di mutuo è che fin dalla stipula l’intero finanziamento ( capitale + interessi ) viene suddiviso in rate uguali per tutta la durata del mutuo. Quindi, si saprà fin da subito, senza alcuna sorpresa futura, quello che sarà l’impegno mensile, ovvero la rata da restituire tutti i mesi alla banca.
E’ un mutuo consigliato per quei lavoratori con busta paga fissa, che non prevedono sostanziosi aumenti del proprio stipendio negli anni a seguire. In tal modo ci si mette al sicuro dal rischio di futuri aumenti dei tassi e, di conseguenza, di eventuali aumenti della rata.Lo svantaggio è che, nel caso in cui i tassi dovessero abbassarsi, la propria rata resterà sempre ferma al valore iniziale ( e per tutta la durata del mutuo ).

Il mutuo a tasso variabile viene invece calcolato sommando lo Spread all’indice utilizzato per i mutui a tasso variabile, l’Euribor. Scegliendo tale tipologia di mutuo, il mutuatario lega il calcolo della propria rata all’andamento del mercato. Infatti la rata verrà riconteggiata ogni mese, calcolando gli interessi sommando lo Spread ( quello pattuito in origine ) all’ ultima rilevazione dell’ Euribor ( che invece seguirà l’andamento del mercato ).

Questa è una scelta vantaggiosa perché in tempi di tassi ridotti, la rata del proprio mutuo sarà ridotta. Il rischio ovviamente è che se i tassi dovessero aumentare anche la rata del proprio mutuo segue la stessa scia. Si tratta quindi di un opzione da valutare nel caso in cui si abbia un reddito talmente elevato, che si possa tranquillamente sopportare un eventuale aumento della rata.

Tipicamente il tasso variabile permette, almeno al momento della stipula,  una rata inferiore rispetto al tasso fisso. Ciò non deve assolutamente trarre in inganno, poiché la tentazione di optare per la rata momentaneamente più bassa  senza aver valutato l’andamento delle proprie entrate future, spesso ha causato successivi problemi nel far quadrare i bilanci familiari, con una rata salita alle stelle!

Non c’è da stupirsi quindi nel leggere sulle pagine dei quotidiani stime sul progressivo aumento dei pignoramenti immobiliari.
Si tratta spesso di situazioni in cui il richiedente ha sottoscritto ( spesso sotto cattivo consiglio delle stesse banche! ) un mutuo a tasso variabile iniziando con una rata già al limite delle proprie possibilità. La conseguenza ovvia è stata che all’aumento continuo dell’ Euribor il povero mutuatario si è trovato a dover pagare una rata ben più alta, talvolta pari all’intero stipendio percepito.
In questi casi a volte l’ unica soluzione per garantirsi la sopravvivenza è  “saltare la rata”.
Una, due, tre… Fin quando la banca batte cassa.

Il terzo tipo di mutuo è il mutuo a tasso misto. Le caratteristiche di un tasso misto variano da banca a banca, ma in genere la struttura è sempre simile.
Si tratta di un mutuo la cui rata viene calcolata periodicamente con modalità diverse. Ad esempio, una formula classica di mutuo a tasso misto con “opzione triennale” prevede la scelta di partire con un tasso fisso ( o variabile, a scelta ). Trascorsi i primi tre anni si dovrà decidere se continuare per altri tre anni con la stessa modalità, o se passare al variabile ( o viceversa ). Tale opzione la si potrà esercitare a scadenze triennali.
Si tratta quindi di un mutuo particolare, da scegliere solo se si ha l’intenzione di seguire i mercati, cercando di volta in volta di effettuare una scelta ponderata, che in ogni caso vincolerà per i mesi a seguire, fino alla prossima “opzione”.
E’ importante specificare che nel momento dell’opzione la scelta dipenderà tra un fisso o un variabile secondo l’indice di quel preciso momento. Per essere più chiari : se oggi parto con un mutuo a tasso fisso pari al 5 %, tra tre anni, qualora decidessi di continuare col tasso fisso, la rata per gli anni successivi  verrà ricalcolata secondo il nuovo IRS aggiornato a quel momento .

Un ultima tipologia di mutuo, proposta sempre più di frequente dagli Istituti bancari, riguarda il mutuo a tasso variabile con rata costante.
Si tratta in questo caso di un mutuo la cui rata viene calcolata mensilmente secondo l’indice variabile Euribor, ma la rata resterà sempre uguale. Infatti eventuali aumenti dei tassi comporteranno un aumento della rata ipotetica. Poiché la rata reale resta fissa, l’eventuale differenza verrà accodata a fine mutuo, comportando un eventuale aumento della durata del mutuo stesso.
Si tratta quindi di un mutuo legato all’andamento dei mercati, ma che mette al riparo da eventuali aumenti mensili, garantendo una certa serenità. Di contro, nei casi in cui gli aumenti dei tassi siano consistenti e duraturi, anche se ciò non influisce sull’impegno mensile, potrebbe comportare un allungamento consistente del proprio mutuo. È bene quindi, nel valutare questo tipo di offerte, fare attenzione affinchè vi siano dei limiti oltre il quale il mutuo non può andare e che l’eventuale maggiorazione sia a totale carico dell’istituto erogante.

In conclusione, date le differenze tra i vari tipi di mutuo sembra chiaro che il più delle volte la scelta di un mutuo non va fatta guardando la convenienza economica che si potrebbe ottenere, ma sulla base di quanta serenità potrà garantirci.

Serenità che spesso consiste nella capacità di poter programmare il proprio futuro, evitando i rischi troppo alti di chi fa il passo più lungo della gamba.

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